Le Conseil d’État vient de répondre : 6 ans, pas un jour de plus.
⚖️ Le principe posé
Par un avis n°503768 du 24 juillet 2025, le Conseil d’État a tranché une question centrale du droit de l’urbanisme :
👉 Le pouvoir de mise en demeure du maire (article L.481-1 C. urb.) est limité au délai de prescription pénale de 6 ans prévu à l’article 8 CPP, à compter de l’achèvement des travaux.
La logique est implacable : puisque la mise en demeure suppose un constat préalable d’infraction par procès-verbal (art. L.480-1), il serait incohérent de permettre son exercice au-delà du délai où l’action publique elle-même est prescrite.
📜 Les textes en cohérence
- Art. L.480-1 C. urb. : constat préalable de l’infraction par PV.
- Art. L.481-1 C. urb. : mise en demeure de régulariser ou de démolir.
- Art. 8 CPP : prescription de l’action publique à 6 ans pour les délits.
🏗️ Cas des travaux successifs irréguliers
Le Conseil d’État apporte des précisions essentielles :
- ✅ Seuls les travaux non prescrits peuvent justifier une mise en demeure.
- ✅ Mais la régularisation doit viser l’ensemble de la construction (jurisprudence Thalamy).
- ✅ Si la régularisation globale est impossible, la mise en demeure ne peut viser que les travaux récents encore susceptibles d’être régularisés.
📊 Tableau récapitulatif des délais
- 6 ans : Action pénale (art. 8 CPP) + Mise en demeure (L.481-1).
- 10 ans : Action civile en démolition (L.480-14).
- Pas de délai : Mesures de police administrative en cas de danger grave et imminent.
🔭 Perspectives pratiques
Cette évolution introduit une cohérence bienvenue :
- Pour les collectivités : obligation de réactivité — au-delà de 6 ans, plus de mise en demeure possible.
- Pour les propriétaires et opérateurs : sécurité juridique accrue, même si la régularisation reste soumise à la règle de la régularisation globale.
- Pour les praticiens : vigilance renforcée dans le suivi des délais et la qualification des travaux.
En alignant le pouvoir de mise en demeure sur la prescription pénale, le Conseil d’État rationalise le droit de l’urbanisme et sécurise les acteurs, mais il impose aussi aux collectivités une gestion plus stricte et plus rapide de leurs procédures.
En urbanisme, le temps n’est plus seulement un facteur de chantier, c’est désormais une limite juridique.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000052010199
